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hyy7790157 的博客

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国家应不应该征收房产税  

2010-07-06 08:27:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前,社会上关于开征房产税的问题议论得沸沸扬扬,公说公有理,婆说婆有理,看法大相径庭。

要不要开征房产税?我的看法是:应该对每人七十平米(这个数字是我假设的,政府可以根据民意确定一个数)以外的房产开征房产税,同时免除房屋租赁税,就是房子出租不再征收税;不开征房产税,就要开征房产空置税,就是房子有多长时间没人住就要收税。

 

一个家庭买了房子无非是四种处理情况,一是自住,二是出租,三是倒买,四是空置。

国家的政策对这四种情况都应有一个明确的态度:

一、自住的不要每人超过七十平米,超出了就是自然资源的分配不公,国家就应该有政策加以调节;

二、出租的租金是一般老百姓承受得起,但又不能太低,租金太高穷人承受不起,影响穷人的生活质量,引发社会的贫富不均,也说明投资的人太少,国家应该放宽投资者的条件,或者降低房产成本,让更多的人去投资;租金太低,说明投资的人太多,投资的人不自动减少的话,则又说明房价会有泡沫的预期, 国家还可以调严投资房产的人的条件,使房价下降,使更多的穷人能买得起房。

三、倒买房子的要严格打压,因为在房地产供不应求的情况下,倒买房子使房价飙升。

四、,房产空置说明房价有泡沫,而房产空置是资源的极大浪费,也是加大房价上涨的重要因素,国家要对空置房加以杜绝。

在市场经济中政府不能硬性的规定房价、租价,也不能硬性的规定绝对公平,国家能做的只能是通过税,通过银行利率,贷款条件,来调节供需量,以此达到政府想要达到的目的。

有一个什么样的政策能达到这四个目的的统一呢?废除房产租赁税,人平七十平方米以外征收房产税。或者征收房产空置税,都能在一定程度上解决这些个问题。

 如果对所有房子都征房产税,肯定是会抬高住房成本的,提供房子的数量没有变化,而住房的成本加大,这就肯定是加大买房难度,这样虽然会因减少了买房子的人,使房价下降,但减少的这一部分人,正是没有多少钱买房子自住的比较穷的人,所以对所有房子都征收房产税肯定是不明智的,这是变相的提高了房价,就算因此房价降了,也等于没降。这样将会是能买得起房子的人越来越少。是有悖政府的第一个目的的。

  买房子自住和投资房产都是社会的需要,没有人投资房产或者说少了人投资房产肯定是不行的,因为没钱买房子的人有很多,就算房价再下降七成,也还有人买不起房,国家的廉租房也不可能一下子解决这么大的问题,房子只要是有人住,就说明这套房子实现了它的价值,就解决了一家人的住房问题,投资房产的成本增加,投资房产的人太少,房租就会上涨,投资成本会转移到租金上,这样吃亏的还是买不起房子的人。

 

投资房产的人太多也不行,投资房产的人太多就会引起房价上涨,房租是会下降,但房租的下降并不能达到平抑投资者多少的目的,因为房子不租出去,房子空置了,买房人也不吃亏,租金与上涨的房价比起来微不足道,投资房产的人就变成了投机房产的人,因为投资的收益比不上投机的收益,买房子投机的人就会越来越多。人们有钱就往房产上投,房价就会飙升。房子的空置率也会飙升。

 

什么情况下是投资房产的人的合理数呢,房租不太高,但也不能太低,没有空置(当然不是绝对的没有空置,房子一时没有租出去也属于正常),就是投资房产的合理状态。要达到这个目的,就是要让投资房产成本不要增加,否则投资房产的成本就会转价到房租上,房租就会很高;房租太低或有房空置,如果房价不上涨的话,市场会自动调节买房者,即买房投资的人会自动减少,最后达到房租上涨,没有空置。但如果房价上涨的话(在房产供不应求的情况下,房价上涨是自然的),市场就不会自动调节了,因为买房者将在房价上受益,投资者会变成投机者,那么就要靠政府这只看得见的手去调节,即就要减少投资者(比如提高投资者的购房首付比例),并让空置房付出高成本,然后,再让投资人和租房人,卖房人,让这些人为着各自的利益在市场中去自动调节。从而使房产资源得到最优的配制。

 

房子价格不断攀升的主要原因,除了供求关系以外,最大的原因就是有大量投机者,这些投机者,房子买好了,既不自已住,也不出租,大量空置,于是市场进入了一个:人们一有钱就买房,因为房子供不应求,买房没有风险,大家都买房,房价就上涨,房价上涨,买房就更受益,买房更受益,就有更多人买房,更多人买房,房价就更涨的恶性循环中。所以国家的政策要在这方面下功夫,让空置房产付出高成本,这样,迫使买房子的人,买了房子不是自已住,就要尽快出租,否则房产不租出,房产空置,就会要收很多的税,投资房产的风险在加大,(而不是成本在加大),就有可能亏损,这样投资房产的人就受到了一定的限制。人们有钱就买房,但买了房,房价还没有涨多少,就要交更多的税,投资者就亏损了,投资房产的人就会减少了,这恶性循环的链条就在此打断了,没有这恶性循环,房价就自然会降下来了。房子的价格也就不会高得离普了。

也许有人说,让房产空置者付出高成本,对低价租出房产的人似乎没有影响,如果人们都买房然后低价出租,房价不是照样涨吗?房价是照样涨,所以国家还要紧缩房贷政策,如提高首付比例,减少投资者,调控房价。再者,低价也不可能无限的低,低到一定程度,就必然出现空置,因为需要租房的人数不会因房租低而无限的增加(而空置却是可以无限空置的)。另外,低租能让穷人受益,房租低到比买房还要合算,买房的人也会减少,(这样的减少是人们主动的减少,不同于成本增加而造成的被动减少)所以房价上涨的空间就受到了制约。

 

怎样达到让房产空置付出高成本呢,有两个办法可取其一,一是征收房产税,二是征收空置税,

征收房产税只能是,除人平七十平方米之外的房子征收房产税,这样做有一个好处,即住又大又多的几套房子的富人,也将多收税,也将受到调节的处理,这是合理的,这就是为达到让人们拥有的房产越平均越好的目的。但对投资房产的人,成本加大,这成本必定转价到租房人身上,这将使买不起房而要租房的人受到损失,这就不合理了,要使之合理,则要将租赁税免去,租赁税免去了,投资房产成本就不会加大,房租也就不会上涨。而空置房产同样收税,空置房产就相对付出了高成本,空置房产收税就加大了投资房产的风险,这样,投资房产成本不增加,只增加风险,投资房产就受到了制约,房地产就不会进入恶性循环的涨价圈中,也不会使房租太高了。但这也有不利的一面:征收的额度受到制约,有时可能打击不到房产空置者;房地产商屯积房源也没有受到打击。

直截了当的征收房产空置税,也是一个不错的方法,但这样也有利弊,有利的是,一是空置税可以收到很高,一直可以到打击下去为止,二是也可以打击房地产商屯积房源,以达到杜绝投机性买房和加速房子上市的目的。弊:一是不能调节买多套房住的富人,富人多占了自然资源,却没有多付出成本,他们的行为也加大了房价上涨的速度,是不公平的。二是具体征收时也不好操作,哪一套房子在空置,什么时节在空置,很难定准确,征收的难度很大,腐败的可能性也将加大。

有人说,对房子征收房产税,或空置税,投机者最终也会是把成本转价到房价上,引起房价上涨。我认为只有在房价上涨的幅度,大于征收的房产税或空置税时,投机者才能把所征收税的成本转价到房价上,并且不一定引起房价上涨。因为我们国家目前是一手市场大于二手市场,房价不是二手市场起决定作用,而是一手市场决定。一手市场先上涨,二手市场才能跟着涨的。一手市场房价上涨了,投机者就是没有交房产税或空置税,房价也会跟着涨,这是资本追求利润最大化的本性决定的。而如果一手市场房价没涨,投资者交了再多的房产税,增加了再大的成本,二手市场里的房价也涨不起来,因为一涨起来,人们就会去一手市场买房去了。

对开发商屯积房源征收的税一般也不会引起房价上涨,除非所有房地产商都屯积所有房源,或者也是房产涨价的幅度大于征收的税,如果是这种情况,则会引起房价更涨。否则,房产涨价的幅度少于征收的税,没有屯积房源的利润就会比较高,屯积房源的就得不偿失,就达到了打击屯积的目的。

所以,我们国家对房价的调控力度一定要到位,征税的数额一定要达到一定的量,要能压得住房价上涨的势头,不能调到半山腰,否则将前功尽弃,适得其反。

 

在房产上,国家的指导思想应该是,一是尽最大可能让所有人都能买得起房自住,二是前一个目的难以实现的情况下,让有钱人投资买房,尽量让穷人都能租得起房住。三是房子建得越多越好(当然不能是空置),建的房子越多,就会有越多的人能住上好房子。四是家庭拥有房子越平均越好。这些才是一个国家的政府在房产上努力的方向,所以国家的政策也应该是围绕这些而制定。

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