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hyy7790157 的博客

7790157

 
 
 

日志

 
 
 
 

2010年5月20日  

2010-05-20 00:36:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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驳任志强先生的《再谈房价》

我本来不想老跟任先生较真的,我以为他只是在为自已找托词,开脱自已。没想到他的声音越来越大,甚至有人为他送赞歌了。今天我认真的看了任先生的有些博客,我想和他辩论一番。先从他的《再谈房价》说起吧。

他开篇举了一个例子,以此说明房价二十年前就很高,房地产没有泡沫

巴曙松给宁总发了一条短信,摘录了一则1989220日人民日报第二版的新闻评论——“北京最近提供2万多平方米住房,每平米1600元至1900元。若买两居室少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元已是极限,100年才能买上两居室。看来100年的收入买不起商品房已不是什么新闻了,房价与收入比而得出的房地产泡沫论也颇有历史可查了,对房价过高的争论早在福利分房的时代就开始了。

但实际的情况怎样呢?也许人民都忽略了经济发展与社会的进步会改变现状这最基本的道理。

当年的大学生如今大约都四十五岁左右了,他们是节衣缩食而百年都买不起住房吗?当时高不可及的房价已上涨了许多了,但人们不但有了住房并且改善了住房之后,还有存款并改善了基本的生活条件,甚至开上了私家车、穿戴上了奢侈的名牌衣服、手表和其他消费。

以上是任先生的博客摘要,我不是北京人,但我可以肯定,不是当年的所有大学生,都买上了房子。从数学上算出来的东西,就是客观的东西,数学是一门科学。你说现在当年的大学生都买上了房,有这样几种情况,一有其它收入,或工资比一般人高,比如央企高管们。二有亲戚朋友们帮忙。他们只要凑够首付,买了房,就把房价控制了,因为工资上涨幅度很大,收入大幅度增加,所以还款就不成问题了,他们占了货币贬值的便宜。而因为相当一部分人没有灰色收入,也不是高管,也不可能每个人都有亲戚朋友帮忙,这些人工资涨一点,但房价涨的更多,所以哪些当年付不起首付的,肯定至今还是买不起房。

当年的大学生与现在的大学生不一样,当年的大学生都是宝贝,只要有一点能力水平的人都能得到重用,或者能自已创业,都会大幅的增加收入,而不是只有工资。这一代人占了经济刚起步的先机。而现在的大学生没有了这种优势,他们中大多数人只能永远当打工者,他们工资的增加只能随物价水平的提高而增加,这样的增加会随物价的提高而消化,所以他们是会永远付不起首付的。付了首付的也不一定有当年的大学幸运,因为以后国家的经济发展很难有过去的增长速度,世界上没有一个大国经济增长保持了四十年的高速增长,我们离四十年还有多远?而一旦有点风吹草动,增加点失业率,就会有人还不起房货了。

至于当年的房价也那么高,我是这样理解的,因为市场刚开放,还不成熟,许多企业还在摸索中,开发商要走很多的弯路;也因为市场没形成规模,无论交易成本也好,制造成本也好,都会比较高,所以房价当然高。你说现在我们的新产品刚上市时,哪个不是开始价格都很高,然后再慢慢降下来的,比如手机,比如电脑。以前的大哥大都要一万多一只,现在的手机功能如此之多,才几百元一只,劳动力及其它物资都涨价了,它却下降这么多,为什么?因为市场成熟了,因为成本降低了。

接着我针对他提出的几个凝问分别辨论。

一、             该不该用行政的形式调控房价,

任先生用国家出台的原有政策说明了房价要由市场决定。其实国家的新房产政策也没有归定房价一定得是多少,它还是由市场决定的,开发商你想要多高价还是由你决定,政府也没有出台政策规定老百姓多高的房价就不能买,这怎么就不是市场调节价格呢。房产新政只是调节了供需主体,这是什么时候什么国家都在做的呀,比如补贴种粮的,就是增加供给,补贴购房的就是增加需求,比如,具备什么样的条件才能做开发商,只有你开发商盖的房子老百姓买了才能贷到款,才是合法的,这就是国家控制了供方主体,那为什么国家就不能调控需方主体呢。何况还没有归定什么人不能买房,就是归定了都是合理的,只要对市场正常运转有好处。当然有些地方政策搞什么限价房,我倒是认为不妥。这是最违背经济规律的。

凭我对房产新政的理解,它规定了一些开发商的商业行为,比如不能捂盘惜售,囤积房源,哄抬房价,在规定的时间内一次性公开全部销售房源,并要明码标价销售,严禁闲置土地和炒地行为。这些都是一些任何商业行为都应该遵守的基本法则,只是因为房地产商们以前没有遵守,所以新政在重复强调。当然,现实中有很多行业都没有做到这些,也没有人去指控他们,那是因为它们造成的危害不明显,没有形成普遍现象,没有引起人们的关注,没有引起中央的重视,所以政府没有什么政策出台。至于要求一次性全部公开房源是针对房产的特点考虑的,政府为了买卖双方信息对称而制定的,目的只是达到开发商不能哄抬房价。今年大蒜价格的高升,就是经销商不遵守市场秩序的结果。国家在房价一片涨声下,在出台了一个新房产政策里强调一下市场秩序,有什么不对呢?如果这样的市场秩序都不要才是市场经济的话,你任先生发财了最好改做粮食生意,联合几个人,把全国或世界上的粮食都买下来,或者跟蒜商们一样去圈地,把粮地圈起来,那时,你想把粮价卖到一栋商品房换一吨粮食都做得到。如果你认为中国不是市场经济,你就到一个你认为是市场经济的小国去,如果你资金充足,到大国更好,赚的更多,看他们同意你这样做不。

二,为谁调控房价

政府当然是为老百姓调控房价,房产执行商品化,中央的初衷是想让高中收入家庭买得起房子,这高中收入家庭就包含了大多数的老百姓,现在大多数老百姓买得起房子吗?中国的财富是百分之十五的人拥有了全国百分之八十五的财富,你们的房子大多都是这百分之十五的人买去了,你们从这些富人的手里赚了钱,又有多少回到了老百姓手里呢,农民工没有因为房价高多拿一块钱,他们的收入跟其它行业的也差不多,(日价高一点,但总收入并不会高)越来越高的房价最终只会是让大部分老百姓退出市场,让开发商和投机者及投资者们去折腾,而投机者和投资者买房都是有目的的,都最后要由老百姓接盘的,老百姓接不起了,房产就崩溃了。这是房价不断上涨的必然趋势,政府能不担忧吗,

三为什么调节商品房价,

任先生说,政府是要解决更多人从市场购买商品房中取得财富呢,还是为了解决住房的基本权力。如果是前者就应该减息、减租、减税,而不是增加利息等,如果是后者,就应免地租。

其实这两者并不矛盾,提高贷款利息等政策,只是针对买第二套房子的家庭,买第二套房子就说明他买房子不是自住,而是投资或投机,国家凭什么要为投资或投机者优惠呢。当然对改善性自购房家庭,当然有点不公平,但国家的政策不可能所有人都顾及到,他也可以先把旧房卖掉,再买新房,麻烦一点,要过一段租房的日子。

国家免地租是应该的,这也是解决老百姓住房问题的根本途径,但这是一个政策就能做到的吗。不来个三五年是做不下来的,如果再等三五年,房价就上天了。你任先生是全国的政协委员,你以后完全可以以此为民鼓与呼,那时老百姓肯定不是向你投鞋,而是向你送鲜花了。

     为什么调房价?因为房价太高,高得离普。高房价严重阻碍经济的发展,因为资本都涌到了房地产,几百万元钱就买一套房子,这套房子释放出来的消费货币太少,因为建筑成本少,发给工人们的工资包括建材工人的都并没有多少,所以这几百万元钱能进行下一轮经济循环的资金就少,开发商和投机者赚了大钱,但他们又不消费商品,又去投资,我们国家为什么产能过剩,就是因为投资的人太多,量太大,而消费产品的人的量太少,所以阻碍了经济的发展。所以要通过调节需求预期,来达到调节房价。通过调节房价达到调节投资与消费的矛盾,最后达到经济的可持续发展。

四、用什么方法调控房价,

任先生说;货币的供给量过大,和土地的供给量过低,造成的房屋生产不满足需求增长而造成的供求关系恶化的房价上涨,恰恰不可能在继续加大货币量供给和继续严缩土地和生产供给的条件下让房价下降或平稳增长。

 我没听说中央要严缩土地和生产供给。我只听说要增加土地供给。政府是应该千方百计增加供给,但土地是特殊的商品,是不能一下子想增加就能增加的。首先十八亿亩红线要保,有人说,这红线不要保,实在少了粮可以进口,现在很多国家都是靠进口粮食生活,并没什么问题。这可是天大的谬论,我们不是小国,我们是十多亿人口的大国,我们随时都是帝国主义的目标,他们正愁找不到制约我们的机会呢,一个铁矿石,就是一个活生生的例子。何况粮食还不是铁矿石,粮食外国人都补贴了的,现在进口很便宜,但如果你长期要靠进口了,如果他想制裁你了,他还会便宜吗?他会让你轻松进口吗?现在有些杂粮产品靠进口,还没有影响到国家层面,是因为这些东西还不能卡死我们,我们可以重新再来,如果我们田减少了,又不能恢复,如果我们粮食长期要靠进口,我们不会饿死就会是在很多领域失去主动权,我们就只能永远屈服于别人。至于其它方式的增加土地,也不是一朝一夕就能做到的,它将受到多方面的制约。政府不会连增加供给能降低价格的简单道理都不懂的,只是他无法在短期内达到目的而已。

中央是用减少商品房的用地来增加保障性住房用地量。我觉得这也没错,这是政府政策关注点改变的需要。它就是把购房主要对象由高收入家庭改为中低收入家庭,以此解决中低收入家庭的住房问题。政府如果不这样做,房产将越来越集中在有钱人手里,多的可达几十套,上百套。社会资源都被有钱人占了。只要土地供应总量不减少,消费房产的总量就不会减少,所以国家经济就不会因此下滑。正因为商品房的用地减少,所以国家才更应该提高首付房贷等措施以减少商品房的购房需求预期。

“继续加大货币量”我就不知道是什么意思了。国家增加首付房货就是减少市场货币量,因为买一套房,买房者出的多了,他手里剩下的钱就少了,他就不能再买第二套了。预期需求减少,房价就下降了。我只是觉得,首付增加的比例还少了,调控的效果不知会怎样,因为有钱的人太有钱了,他不在乎多出了这几块钱呢。只是少买几套而已呢。

任志强说:财税体制和地方政府的投资冲动,已将土地变成唯一资产经营以获取资金支持,又如何改变土地供给与价格提升的盈利模式呢?

我不是很理解任先生这段话的意思,你是不是想说,现在政府对房产产生了依赖,这种模式不容易改变呢。如果是这样,这就不是你要考虑的问题了。过去英国人送了那么多的鸦片到中国来,也没有让中国人至今人人吃鸦片。只要政府认识了高房价的害处,只要他们下定了决心,他们就有办法戒掉毒瘾。我们总不能因为怀疑他们做不到,就否定政策的合理性吧。

也正因为如此,政府才更应该早点改变这种模式。土地不是无限的资源,总有枯遏 的一天。到了哪天怎办?其实大量增加保障性住房,同样可以增加政府收入。只是从卖地变成增加了税收。土地供应总量不减少,就说明能建同样多的房子,也就说明,拉动经济增长的力度不会变,即会需要同样多的家具,电器等。而老百姓因为钱没有都花在房子上,其它消费就会增加,就会拉动其它产业的发展,政府税收就会增多。比如老百姓手里有一百万,能用它买一套商品房,现改为七十万买一套保障性住房,剩下三十万就可以去旅游,就又拉动了旅游产业。更重要的是,资金在这里进行的是较良性的循环,它花出去以后可以多次拉动经济。比如旅游业发展了,导游小姐人数增多,工资增加。她们就又会增加买化妆品的支出,就又发展了化工产业。政府就可以从这些发展产业中增加税收。这才是可持续发展。

任先生说:大量的非市场因素所导致的供求关系恶化,价格预期上升,又怎能靠行政力法调控并将房价控制在合理之中呢?

“大量的非市场因素”我不知他指的是哪一些因素,凭我想象,是不是因为政府官员中有腐败而造成的房产成本增加?如果是这样,挤压开发商利润,就会使开发商和地方政府官员之间去博弈。最后结果肯定是地方政府官员的腐败让步,如果没让步就说明,开发商利润还太高。怎么挤压利润?减少需求,迫使房产商降价,所以降房价也是反腐败的重要法宝。

五、什么是合理房价,

任先生认为房价是多少合理,应该由老百姓的脚来投票,而不应该由政府来判断。

这话简单想来是有道理,好象我们很多商品,都没有因为价格高了,要对需方进行减量调节的,都是由市场自由调节,国家一般都只规定了供方的的条件,就不会因价格的原因再去调节,是多少就是多少。但细想起来,他就一点道理都没有了。

首先不是所有商品政府都不调节供需量,零八年时政府对买房者补贴,就是国家用政策增加需求,出口减税政策就是国家用政策调节增加产出,为别国增加供给。补贴粮农就是增加粮食供给,还有很多这样的例子,都是国家通过调节供需而达到调节价格的目的。国家用政策调高房产需求就是市场经济,调低房产需求就不是市场经济,没有这样的道理吧。

一个商品能不能由市场供需自由调节,要看这个商品是否具备两个条件,一是这个商品需方是可以不断减少的,也就是说有替代品,或者可以减少很多的用量,比如你认为手机太贵你可以不买,二是这个商品供方是可以无限制的增加的。就象手机,市场需要多少,生产厂家就可以做多少,一段时间供不应求,工厂马上就会扩大生产,其它生产商就会加入生产手机的行业,一至到生产达到供需平衡。这两个条件具备了一个,供需就可以自由调节,不需要任何人去调控,它的价格自然会调节到一个合理的水平。但也要排除,囤积居奇,联合起来控制市场,信息不对称等违犯市场秩序的行为。否则同样会有问题。

我们再来看房子,房子这个商品肯定是不能减少的,每个人都要住房,房子是家的港湾,是人生的幸福所在,一个人在一个城市,没有一套房子,那这个城市就是别人的风景。不管外国人怎样想,中国人大都这样想的,而房子又没有替代品;不象买某些东西有替代品,比如你煤气涨价很多,我可以多用电,房子没有替代品,房产这个商品供方又不是可以无限增加的,因为建房子要地皮,地皮不是想增加,让工人加班加点就可以增加的,不象石油,国家需求多了就多进口一点,土地这种自然资源受到了制约,既受量的制约,也受要开发出来需要时间,需要配套解决其它问题的制约,这就导致房子的供应受到了制约。所以房子是不能完全由供需自由调节的。      

 这样的商品还有粮食,如果我们的粮食市场少了几个人的口粮,并且大家都知道了这个信息, 如果没有国家的储备,如果国家不采用调控措施,那市场上会出现什么情况?恐怕会是所有人都会把钱都买了粮食,粮食会涨到多高,我就不知道了。

所以虽然你开发商的房子有人要,但并不能因此说明价格合理,如果地皮是随时可以增加的资源,如果开发商有暴利,那么开发商就会大量增加,开发商也不会捂盘惜售,(除非开发商们联合起来,控制供给)暴利就会减少。房价就不会这么高,就不存在现在要政府来调控房价。现在的问题是地皮不是随时可以增加的资源,供方的量受到了制约,如果需方的量得不到控制,房价就会不断的往上涨,而开发商的暴利也得不到市场调节,因为一般人拿不到地皮,受资金制约,也受人际关系制约,受很多的制约。而不管房价多高,老百姓总要住房,房价不停地往上涨,购房需求预期就不断增加,投机者就不停抄房,又把房价一步步往上推。房价就越来越不合理了。所以房价合不合理用老百姓的脚来投票决定是不正确的。正如大蒜九元钱一斤,你说合不合理?那也是老百姓用脚投的票呀,如果合理,那大蒜明年会涨到十五块,一切能收藏的商品都可以暴涨。

房价多高是合理的呢,建房子的所有成本加开发商的一定的利润,没有暴利,中间没有不能见阳光的开支,这就是合理的房价。这个数字你开发商最清楚,但一栋楼盘开盘时是每平米二万,不到几个月涨到了二万五,就肯定有暴利,你开盘时是零利润,你这加的每平米五千都能算暴利了,老百姓不蠢。

抑制需求并不是减少需求,而是减少需求预期。打个比如,杀猪的买肉,有一百斤肉,如果想买肉的人加起来要买五百斤,那这肉就肯定会涨价,涨了一倍,有些人不想买了,,还想买的人加起来要买两百斤,那这肉就会再涨,涨到只有肯出高价的那几个人刚好买了这一百斤肉,杀猪的商人就达到了利润最大化。现在政府不能老让穷人吃不到肉,归定每人只能买一斤肉,买第二斤就要纳税,就要什么,所以很多有钱的人就不多买了,需求预期减少了,肉价就会降下来,穷人就能买到肉了,你说这一百斤肉会不会也会卖掉呢。需求减少了没有呢?

国家并没有提高买第一套房的门槛,所以不存在增加了保障性住房的压力的问题,减息减税、减租,会加大投机性投资性购房,使投资投机者获利,这样投资的投机的就会更多,房价就会更高,更达不到政府想要的目的:让老百姓买得起房子自住了。

把保障性住房与商品房市场分开是有道理的,这是从根本上解决问题的办法。但这不是一朝一夕就能做到的,这是要动大手术的。不过一旦分开了,开发商就不一定有这么高的利润了,因为投资者也好,投机者也好,他们的购房目的,最后都是要老百姓接盘子,一般老百姓都住保障性住房了,少了接盘子的,投资者,投机者还会去买那么多房子吗?

房产新政,确实对开发商不利,但你们也要想得通,世界上没有永远的暴利,无论哪个行业,华耳街的银行投资家们,美国政客们不是也要对他们下手了吗?

 

 

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